民事起诉状

　　案由：商品房买卖合同纠纷

　　诉讼请求：

　　1、请求人民法院依法判决被告承担逾期办理房产证的违约责任，支付逾期利息22773.04元(自2008年8月14日至2010年4月10日 )。

　　2、诉讼费用由被告承担。

　　事实及理由：

　　2005年6月8日，被告与原告签订了编号为200501600367的《商品房买卖合同》，约定将位于蓝华西路125号，蓝华商城1层B-31、32房出售给原告，总房款为186822元整，交房日期为2005年10月30日。按照合同约定，被告应在房屋交付使用后90日之内即2006年5月1日前为原告办理房产证，但被告并未按照合同规定时间为原告办理。原告多次找到被告要求办理房产证，被告总以种种理由推脱敷衍，原告曾起诉于南市区法院，法院于2010年2月1日判决被告赔偿原告迟办房产证违约金的损失1787.67元(到2008年8月13日)。现原告要求被告赔偿自2008年8月14日---2010年4月10日的迟办房产证违约金。

　　综上所述，原告认为被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，最终造成原告无法对房子进行买卖、转让，致使原告遭受巨大损失。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，被告须支付给原告迟办房产证违约金22773.04元整。现依据《民事诉讼法》的相关规定起诉于人民法院，请求人民法院以事实为依据，以法律为准绳，依法公判。

　　此致

　　南市区人民法院

　　起诉人：

　　2010年4月21日

　　代理词(第一次开庭)

　　审判长、审判员：

　　受张某的委托和河北亚华律师事务所的指派，由我担任各原告的代理人。在庭审前我详细的研究了本案的全部案卷材料，结合此前的法庭调查，现发表以下代理意见：

　　一、被告应当依商品房买卖合同的约定，为各原告办理房产证，并赔偿因此给各原告造成的损失。

　　原告张某分别与被告于2005年6月8日签订商品房买卖合同，合同中均约定被告在2005年10月30日前交付商品房，且被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料，报产权登记机关备案。但房屋于2006年1月30日交付给各原告后，被告却一直推托不予原告办理房产证。在各原告的不断督促下，被告于2007年8月1日与蓝华业主达成补充协议，约定：“办证时间：某市某房地产开发有限公司承诺：在3个月内，保证将房产证办好按时交到各位业主手中(2007年8月1日——2007年10月31日)。”但至今被告仍未给各原告办理房产证。

　　依据《合同法》第107条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。

　　可见各原告有权利要求被告继续履行合同，为其办理房产证。

　　依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限······合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

　　二、被告应当给付各原告逾期交房违约金。

　　如上所述，被告与各原告签订的商品房买卖合同中均约定交房日期为2005年10月30日，但被告实际却是在2006年1月30日将所买卖的商品房交付使用，比合同约定逾期92天。

　　各原告与被告所签订合同第九条约定：出卖人逾期交房应当支付自合同约定的最后交房期限第二天起到实际交房之日，支付按日房价万分之三的违约金。

　　三、被告所称的原告的违约金的主张已经超过诉讼时效是不成立的。

　　在原、被告多次商议办理房产证及违约金等问题时，被告一直没有说不给付各原告违约金。也就是说对于违约金问题，原告的合法权益并没有受到侵害，也就谈不到权利受到侵害之日，所以说本案并没与超过诉讼时效。

　　综上所述，代理人认为被告的行为已经构成违约，各原告有权要求被告承担为其办理房产证、赔偿相应损失、支付违约金的违约责任。

　　以上代理意见望合议庭予以采纳。

　　代理人：xxx

　　代理词

　　尊敬的审判员：

　　受本案原告张某的委托和河北xx事务所的指派，由我担任各原告的代理人。在庭审前我详细的研究了本案的全部案卷材料，结合此前的法庭调查，现发表以下代理意见：

　　2005年6月8日，被告与原告签订了编号为200501600367的《商品房买卖合同》，约定将位于蓝华西路125号，蓝华商城1层B-31、32房出售给原告，总房款为186822元整，交房日期为2005年10月30日。按照合同约定，被告应在房屋交付使用后90日之内即2006年5月1日前为原告办理房产证，但被告并未按照合同规定时间为原告办理。原告多次找到被告要求办理房产证，被告总以种种理由推脱敷衍，原告曾起诉于南市区人民法院，南市区人民法院判决被告赔偿原告迟办房产证违约的损失1787.67元(到2008年8月13日)。经过上诉，保定市中级人民法院(2010)某民二字第00358号民事判决书认定"张某至今没有取得房屋权属证书，系由于某公司没有向房屋产权登记机关提供必要的证明文件造成，应承担违约责任。某公司关于因消防设计变更，消防验收无法通过，无法取得大产权证的抗辩理由，非法定免责理由。甄义芬要求某公司赔偿逾期办理房产证所造成的损失1787.67元(按中国人民银行同期贷款利率计算自2007年10月31日至2008年8月13日)之请求，符合法律规定，予以支持。现原告要求被告赔偿自2008年8月14日---2010年4月10日的迟办房产证违约金。

　　对此，代理人认为被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，最终造成原告无法对房子进行买卖、转让，致使原告遭受巨大损失。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限······合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

　　根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》(银发[2003]251号)中第三、关于罚息利率问题。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%;即中国人民银行参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告交纳房款总计186822元，被告须支付给原告迟办房产证违约损失22773.04元整。(详见计算表)

　　综上所述，代理人认为被告的行为已经构成违约，原告有权要求被告承担因逾期办理房产证、赔偿原告相应损失的违约责任。

　　以上代理意见望合议庭予以采纳。

　　代理人：xxx律师

　　2010年5月19日

　　某市南市区人民法院

　　民事判决书

　　张某与某房地产开发有限公司(原某市某某房地产开发有限公司)为商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李某独任审判，公开开庭进行了审理。原告张某及其委托代理人要鸿志，被告委托代理人张某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　原告张某诉称，原、被告于2005年6月8日签仃合同，约定被告将位于蓝华西路125号的蓝华商城1层B-31、32号房出售给原告，总房款为186822元，交房日期为2005年10月30日。按照合同约定，被告应在交付房屋且在交付房屋使用后90日内为原告办理房产证，但被告并未按照合同约定时间为原告办理房产证。原告多次找到被告要求办理房产证，被告总以种种理由推托敷衍，原告曾起诉于南市区法院，法院于2010年2月1日判决被告赔偿原告迟办房产证违约金的损失(2008年10月31日至2008年8月13日)。由于原告的违约行为严重侵犯了原告的合法权益，故诉请法院判令被告承担逾期办理房产证的违约责任，支付逾期利息22773.04元(自2008年8月14日至2010年4月10日)，诉讼费用由被告承担。

　　被告某房地产开发有限公司(以下简称某公司)辩称，原、被告签订的是产权式商铺买卖合同，不同子一般的商品房买卖合同纠纷。由卖方售后返租，按双方约定租金定期支付，买方的目的就是收取租金，截止到2009年12月原告已收取返还房屋租金 57083元，而且该购房合同第15条中约定逾期办房产证违约责任为:非因买受人原因，由出卖人赔偿买受人因此遭受的直接损失。原告没有直接损失，故应予驳回原告诉讼请求。

　　原告向本院提交如下证据:证据1, 2005年6月8日原、被告签订的商品房买卖合同一份，证明原告购买被告位于某市蓝华西路125号蓝华商城1层B-31#, 32#房产。证据2, 3份交款收据，证明2005年5月14日，原告已全部付清购房款186822元。证据3, 2007年8月1日原、被告签订的补充协议，证明被告和业主代表签订补充协议约定被告于2007年10月31日前将房产证办好，如有违约赔偿各业主直接和相应损失。证据4，河北省某市中级人民法院(2010)某民二字第00358号民事判决书一份，证明法院以认定被告应承担逾期办证的违约责任，按银行逾期货款利率计算逾期利息(截止到2008年8月13日)。证据5,银行历年贷款利率变动表一份，证明原告诉讼请求数额按中国民银行同期货款利率上浮30%计算。

　　被告对上述证据质证认为，对证据1, 2, 3真实性无异议，但认为被告只应赔偿原告直接损失，原告一直收取租金，没有损失不应赔偿。对证据4真实性没异议，对证据5真实性有异议，但该证据的利率为中国人民银公布的利率是一致的。故本院对原告提供的证据真实性均予以认定，可以作为有效证据使用。

　　根据上述有效证据，本院查明如下事实:2005年6月8日，原、被告签订商品房买卖合同一份，合同主要约定:原告购买被告位于某市蓝华西路125号蓝华商城1层B-31#, 32#房产，付款方式为一次性付款，被告应当在2005年10月30日前将商品房交付原告，逾期超过60日，支付房价款日万分之三的违约金。关于产权登记的约定，被告应当在商品房交付徒用后90日内，将办理权属登记资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告赔偿原告因此遭受的直接经济损失。合同签订后，原告于2005年一5月14日付给被告购房款186822元。2006年1月30日，被告将房屋交付原告使用。2007年8月1日，原、被告签订的《关于某市蓝华商城所有业主的产权、租金的几个补充问题》中对产权问题作了表述，主要内容为:被告保证在被告保证三个月之内(2007年8月1日-2007年10月31日)将房产证办好，按时交到各位业主手中，若违约，被告按法律规定赔偿各位业主的直接和相应的经济损失。但相关产权证至今未能办理。原、被告在此协议中签名、盖章。同时某市蓝华商城有限公司也盖章。2009年8月原告诉至本院，其中诉请被告赔偿因不能办理房产证给原告造成的损失。经本院(2009)南民初字第572号民事判决书和河北省某市中级人民法院(2010 )保民二字第00358号民事判决书判决被告赔偿原告逾期办理房产证所造成的的损失1787. 67元(按中国人民银行同期货款利率计算自2007年10月31日至2008年8月13日)。2010年4月，原告张某再次诉至法院，请求法院判令被告某开发公司承担逾期办理房产证的违约责任，按中国人民银行逾期贷款利率支付自2008年8月14日至2010年4月10日的逾期利息损失22773.04元。

　　另查明，2007年11月13日某市某某房地产开发有限公司更名为某房地产开发有限公司。原告购得本案讼争房屋后作为某市蓝华商城业主一直收取返还房屋租金。

　　本院认为，原、被告签仃的商品房买卖合同系双方真实意思表示、合法有效，受法律保护。双方应按合同的相关规定履行各自的义务，并承担相应的责任。原告于合同签订时，按约交纳了购房款，被告于2006年1月30日将房屋交付原告。被告应按商品房买卖合同第十五条关于产权登记的约定，于商品房交付使用90日内，协助原告办理产权证，但原告未在规定期限内取得产权证书。2007年8月1日，原、被告双方就办理产权证问题达成补充协议，约定被告三个月内(2007年8月1日一2007年10月31日)将房产证办好，到期后，原告仍未能取得房产证书。未取得房产证并非原告的原因造成，因此，被告应承担相应的违约责任。因原、被告双方在补充协议中约定的办理房产证的期限延续到2007年10月31日，应视为双方对原买卖合同中办理产权证书期限的变更与补充，故因迟延办理房产证给原告造成损失应自2007年11月1日起计算。因2007年10月31日至2008年8月13日的迟延办理房产证的损失1787. 67元已经法院一、二审另案作出判决，并已发生法律效力。原告再次起诉并未举证证明其具体直接和相应损失，且一直在收取房屋租金。被告作为违约方赔偿损

　　失的数额应与违约所造成的损失相当，不可超出订立合同时合理预期的损失，故原告所主张自2008年8月14日起至2010年4月10日迟延办理房产证的损失，应按已付购房款186822元，参照中国人民银行同期货款利息的标准计算17517. 7元为宜。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、《中华人民共和合同法》第一百一十三条第一款、最一高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下:

　　一、被告某房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告张某逾期办理房产证损失17517. 7元。

　　二、驳回原告张某的其他诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱存，应当依照《中

　　华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费288元，由原告张某负担50元，被告某房地产开发有限公司负担238元。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省某市中级人民法院。

　　审判员：

　　二0一0年七月九日